Met de nieuwe puntentelling voor huurwoningen die is ingegaan in 2023, zijn er veranderingen opgetreden voor huurders en verhuurders in Nederland. De puntentelling bepaalt namelijk de maximale huurprijs die verhuurders mogen vragen voor hun woningen. Het doel van de nieuwe puntentelling is om de huurprijzen van huurwoningen in Nederland te verlagen en de betaalbaarheid van huurwoningen te vergroten.
De nieuwe puntentelling is gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS bepaalt de kwaliteit van een huurwoning op basis van verschillende factoren, zoals de oppervlakte van de woning, het aantal verwarmde kamers, de energieprestatie van de woning en de aanwezigheid van bijvoorbeeld een balkon of lift. De punten die een woning krijgt op basis van deze factoren bepalen de maximale huurprijs die verhuurders mogen vragen voor hun woning. Met de nieuwe puntentelling zijn er veranderingen aangebracht in de weging van deze factoren, waardoor de maximale huurprijs van veel huurwoningen is verlaagd.
Begrip van het Puntensysteem
Het puntensysteem voor huurwoningen is een methode om de kwaliteit van een woning te bepalen en om de maximale huurprijs van een woning vast te stellen. Het puntensysteem is van toepassing op zelfstandige huurwoningen en is gebaseerd op verschillende kenmerken van de woning. Het aantal punten dat een woning krijgt, is afhankelijk van de oppervlakte van de vertrekken, het energielabel, de aanwezigheid van buitenruimte en de energieprestatie van de woning.
Definitie van Punten
Punten zijn de eenheden waarmee de kwaliteit van een woning wordt gemeten. Het aantal punten dat een woning krijgt, is gebaseerd op verschillende kenmerken van de woning. Zo krijgt een woning bijvoorbeeld punten voor de oppervlakte van de vertrekken, het energielabel, de aanwezigheid van buitenruimte en de energieprestatie van de woning. Het aantal punten dat een woning krijgt, bepaalt de maximale huurprijs van de woning.
Woningwaarderingsstelsel (WWS)
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is een systeem dat wordt gebruikt om de kwaliteit van een huurwoning te bepalen. Het WWS is gebaseerd op het aantal punten dat een woning krijgt. Hoe meer punten een woning krijgt, hoe hoger de kwaliteit van de woning is en hoe hoger de maximale huurprijs van de woning is.
Het WWS is in 2024 gewijzigd. Het nieuwe puntensysteem voor huurwoningen is van toepassing op zelfstandige huurwoningen en is gebaseerd op verschillende kenmerken van de woning. Het aantal punten dat een woning krijgt, is onder andere afhankelijk van de oppervlakte van de vertrekken, het energielabel, de aanwezigheid van buitenruimte en de energieprestatie van de woning. Het aantal punten dat een woning krijgt, bepaalt de maximale huurprijs van de woning.
Huurprijsberekening en Regulering
Maximale Huurprijs en Huurprijscheck
De maximale huurprijs van een huurwoning wordt berekend volgens een puntensysteem, de Huurprijscheck. Dit puntensysteem is vastgelegd in het woningwaarderingsstelsel (WWS). De punten worden toegekend aan verschillende kenmerken van de woning, zoals de oppervlakte, het aantal kamers, de aanwezigheid van buitenruimte, isolatie, etc. Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs van de woning.
Huurders van een sociale huurwoning kunnen bij een verschil van mening met de verhuurder over de huurprijs een onderzoeker van de Huurcommissie vragen om de hoogte van de huurprijs te beoordelen. De Huurcommissie maakt dan een puntentelling van de woonruimte. Daarbij telt ook de WOZ-waarde mee. De Huurcommissie kan een uitspraak doen over de maximale huurprijs van de woning.
Huurprijsbescherming en Boetes
Huurders van een sociale huurwoning genieten huurprijsbescherming. Dit betekent dat de huurprijs van de woning niet zomaar verhoogd kan worden. De verhuurder moet zich houden aan de maximale huurprijs die is vastgesteld door de Huurcommissie. Als de verhuurder zich niet aan de maximale huurprijs houdt, kan hij een boete krijgen.
In de vrije sector geldt geen huurprijsbescherming. De huurprijs wordt bepaald door vraag en aanbod op de markt. De verhuurder kan de huurprijs vrij bepalen, zolang deze niet hoger is dan de liberalisatiegrens. Boven deze grens gelden er andere regels.
Toezicht en Handhaving door de Gemeente
De gemeente houdt toezicht op de naleving van de regels rondom huurprijzen. Als een verhuurder zich niet aan de regels houdt, kan de gemeente handhavend optreden. Dit kan bijvoorbeeld door het opleggen van een boete of het intrekken van de vergunning om te verhuren.
De gemeente kan ook optreden als er sprake is van slechte kwaliteit van de woning of als de verhuurder zich niet houdt aan de regels rondom onderhoud en reparatie. In dat geval kan de gemeente de verhuurder verplichten om de woning te verbeteren of te renoveren.
De regels rondom huurprijzen en huurprijsbescherming zijn er om huurders te beschermen tegen te hoge huurprijzen. Door de Huurcommissie en de gemeente wordt toezicht gehouden op de naleving van deze regels.
Contractuele Aspecten van Huurwoningen
Sociale Huur versus Vrije Sector
Een belangrijk onderscheid in huurwoningen is de verdeling tussen sociale huur en de vrije sector. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor huurders met een lager inkomen en hebben een maximale huurprijs die wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS is een puntensysteem dat de kwaliteit van een woning beoordeelt op verschillende aspecten zoals de oppervlakte en het energielabel van de woning. Het aantal punten bepaalt de maximale huurprijs van de woning.
Vrije sector huurwoningen daarentegen hebben geen maximale huurprijs en zijn bedoeld voor huurders met een hoger inkomen. De huurprijs wordt bepaald door de verhuurder en huurder in overleg. In de vrije sector zijn er geen regels voor huurverhogingen en is de huurprijs vaak hoger dan die van sociale huurwoningen.
Nieuwe Huurcontracten en Wijzigingen
Per 1 januari 2022 is er een nieuwe puntentelling voor huurwoningen van kracht. Hierdoor vallen meer huurwoningen onder de huurprijsbescherming. Het voorstel is om huurwoningen tot en met 186 WWS-punten onder de huurprijsbescherming te laten vallen. Bij 186 punten hoort een maximale huur van ongeveer € 1.123 (prijspeil juli 2023) [1].
Bij nieuwe huurcontracten moet de verhuurder de maximale huurprijs vermelden en aangeven hoe deze is berekend. Ook moet de verhuurder in het huurcontract vermelden of de woning onder de sociale huur of de vrije sector valt. Bij wijzigingen in het huurcontract moet de verhuurder de huurder schriftelijk op de hoogte stellen van de wijzigingen en wat de gevolgen zijn voor de huurprijs.
Het is belangrijk dat huurders goed op de hoogte zijn van de contractuele aspecten van hun huurwoning en hun rechten en plichten als huurder. Zo kunnen zij voorkomen dat zij onverwacht te maken krijgen met huurverhogingen of andere onaangename verrassingen.
[1] Duresta. (2023, September). Puntentelling 2024 wijzigingen Huurwoningen. Retrieved from https://www.duresta.nl/2023/09/nieuwe-puntentelling-huurwoningen/
Toekomstige Ontwikkelingen en Innovaties
Invloed van Verduurzaming op Punten
Verduurzaming van woningen wordt steeds belangrijker. Investeerders en de overheid willen de CO2-uitstoot verminderen en energiebesparing bevorderen. Dit heeft ook invloed op de puntentelling van huurwoningen. Minister Hugo de Jonge heeft aangekondigd dat verduurzaming van woningen in de toekomst zwaarder gaat wegen in de puntentelling. Hierdoor zullen woningen met een hogere duurzaamheidsscore meer punten krijgen en dus een hogere maximale huurprijs hebben. Corporaties en verhuurders zullen hierdoor gestimuleerd worden om te investeren in duurzaamheid.
Technologische Vooruitgang in Huurwoningmarkt
De huurwoningmarkt is volop in ontwikkeling en technologische vooruitgang speelt hierin een belangrijke rol. AI en big data worden steeds vaker ingezet om de huurmarkt te analyseren en voorspellingen te doen over de ontwikkelingen in de toekomst. Ook worden er steeds meer slimme technologieën geïntegreerd in woningen, zoals slimme thermostaten en verlichtingssystemen. Dit heeft niet alleen invloed op het comfort van de huurders, maar kan ook leiden tot energiebesparing en daarmee een hogere duurzaamheidsscore. In de toekomst zullen deze ontwikkelingen steeds belangrijker worden en mogelijk ook meegenomen worden in de puntentelling.
De Tweede Kamer heeft aangekondigd dat er een nieuw model komt voor de puntentelling van zelfstandige woningen. Dit model zal vanaf 1 juli 2024 ingaan en zal naar verwachting leiden tot een meer rechtvaardige verdeling van huurprijzen. Het nieuwe model zal onder andere rekening houden met de oppervlakte van de woning, het aantal verwarmde ruimtes en de afwerking van keuken en badkamer. Ook zal er meer aandacht komen voor de betaalbaarheid van woningen voor middeninkomens, met name in de grote steden zoals Amsterdam.
Naast het nieuwe model voor de puntentelling zal er ook meer aandacht komen voor de verhuurvergunning. Minister De Jonge heeft aangekondigd dat er strengere eisen gesteld zullen worden aan verhuurders om zo de kwaliteit van huurwoningen te verbeteren. Dit zal onder andere leiden tot een betere handhaving van de regels en meer bescherming voor huurders.
